Anno 2020 hebben we te maken met een volkomen overspannen woningmarkt, het is bijna onmogelijk om in een stad als Groningen voor een redelijk bedrag een huis te huren en ook de prijzen van koopwoningen zijn in een aantal jaren omhooggeschoten. Hoe heeft dit kunnen ontstaan en hoe moeten we hiermee verder. Huisvesting was tot 2010 een zaak van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM). Daarna werd het een onderwerp onder het ministerie van Binnenlandse Zaken en spreken we niet meer over huisvesting maar over woningmarkt.
Pieter Bregman schetst kort de geschiedenis. Na de Tweede Wereldoorlog was er een groot woningtekort en kregen woningbouwcorporaties, geleid door het Rijk, een prominente rol in de aanpak van dit probleem. Het heeft een aantal decennia geduurd maar uiteindelijk naderde in de jaren ’90 van de vorige eeuw een oplossing van het tekort en was er zelfs een periode geen woningtekort meer. Vanuit het ondertussen ook toenemende geloof in de markt werd besloten dat de woningcorporaties geprivatiseerd konden worden.
Na de privatisering kende ons land echter een bevolkingsaanwas, niet alleen door natuurlijk groei maar ook door migratie. De corporaties kregen een prominente positie in de woningbouw, maar ze werden ingehaald door het geloof in de markt en kwamen zo tussen de markt en publiek in te staan. Ze waren zo van niemand meer, voor de VVD waren ze teveel publiek, voor de PVDA teveel markt. De woningmarkt floreerde en daar profiteerde de achterban van de VVD van. De PVDA achterban, meer afhankelijk van de sociale woningbouw, had juist nadeel bij de situatie.
Toch werd in het kabinet -waarin beide partijen zitting hadden- besloten vanaf 2013 de verhuurderheffing in te voeren, een extra belasting voor verhuurders van sociale huurwoningen. Dit kostte de corporaties 2 a 3 maanden huur per woning met als gevolg dat er substantieel minder geld beschikbaar was voor nieuwbouw. De belasting was ook nog eens flink hoger dan de belastingen op de vrije markt. Zo tussen 2010 en 2012 kregen we te maken met de gevolgen van de financiële crisis, waardoor ook de commerciële markt stil kwam te liggen. Een aantal jaren later werd het tekort aan woningen dusdanig nijpend dat we gingen spreken over een crisis op de woningmarkt. Anno 2020 is er landelijk een tekort van 350.00 woningen, alleen al in Groningen spreken we over een tekort van 8 à 10.000 woningen. Er wordt een hoge prijs betaald voor het neoliberale beleid, de prijzen worden door schaarste opgedreven, de woonlasten stijgen maar er zijn ook nog eens zo’n 5000 arbeidsplaatsen minder in de bouw. Beleidsmatig zit de woningmarkt voor gewone mensen op slot terwijl marktpartijen floreren.
Dan de oplossing: bouwen!
Maar ook betaalbaarheid is van belang dus dit kan niet overgelaten worden aan marktpartijen. Er moet weer voor mensen gebouwd worden en niet voor het rendement. GroenLinks landelijk heeft in het programma opgenomen dat we terug moeten naar een sterke publieke sector, dat er geld naar corporaties en Gemeentes moet, dat de woningbouw weer een publieke doelstelling krijgt, de verhuurdersheffing afgeschaft moet worden. Onnodige regels moeten verminderen, die kosten ook veel geld. Er is een beweging op gang aan het komen, er is enige deregulering en er komt geld naar Gemeentes, er is weer een roep om een ministerie voor volkshuisvesting. Maar Pieter Bregman verwacht dat de verhuurdersheffing nooit zal worden afgeschaft alleen al omdat het Rijk via de heffing ook invloed heeft.
Lokaal gezien is er in Groningen grond genoeg om te bouwen, we hebben het Reitdiep, het suikerunieterrein, Meerstad en de Stadshaven. De bestemmingsplannen zijn nog niet klaar, daar
moet een minimaal % sociale huurwoningen in staan. Er wordt nu alleen commercieel gebouwd, wat vreemd is met GroenLinks als dominante partij in het college. Maar het college heeft het geld nodig. Flexibiliteit is ook van belang, plannen maken duurt lang maar de wereld veranderd snel. Er moet ook een woonplicht worden ingevoerd, woningen moeten worden gekocht om in te wonen en niet om er geld mee te maken.
Advies voor GroenLinks: zet in de raad in op stedelijke locaties en een de inclusieve stad, oftewel een ongedeelde stad, geen rijkeluiswijken en armeluiswijken. Ook in de dure wijken moet sociale huur komen. Dit moet leiden tot een duurzame samenleving op de lange termijn. We moeten wijkoverstijgend denken, de schotten moeten geslecht.
Vraag uit de deelnemers: waar wonen de mensen bij een tekort is van 8 – 10.000 woningen?
Antw.: er zijn 400 – 450 daklozen in de stad, verder woont iedereen, het is vooral een kwaliteitskwestie. Er komen jaarlijks 6000 woningzoekenden naar de stad, studenten en werkenden, Verder zoeken mensen naar een andere plek om het woongenot te verhogen. Dan gaat het om gezinsuitbreidingen, echtscheidingen, behoefte om van het platteland naar de stad te komen, om dichter bij de zorg te wonen. Door toename van de welvaart groeit ook de behoefte om te verhuizen naar een plek naar keuze. Nu is er stilstand.
Frank Olderode is het eens met de analyse van Pieter Bregman met een paar kanttekeningen. Het bevolkingsaantal is in 25 jaar met 2,5 miljoen toegenomen. Ook is de samenstelling veranderd, zo zijn er veel stellen die apart van elkaar willen wonen en wonen meer ouderen op zichzelf. De behoefte aan woningen groeide. Maar met het hoogtepunt in 2013 ontstond er ook een crisis in de bouw, er was een groot tekort aan menskracht. De verhuurdersheffing werd in 2013 ingesteld omdat de overheid geld nodig had. Gevolg was dat corporaties minder bouwden. Het was dus een politiek probleem waarvan de markt niet de schuld moet krijgen. Daarbij is bouwen duur mede vanwege regelgeving van de overheid voor verduurzaming, van het gas los. Dit gevoegd bij de schaarste in bouwers, schaarste in grondstoffen en extreem hoge grondprijzen omdat gemeenten de grond duur willen verkopen om overige taken te bekostigen. Dit maakt dat de markt niet kan bouwen voor sociale huur. Nieuwbouw is de laatste 10 – 15 jaar te duur geworden door schaarste en politieke keuzes, nieuwbouw prijst zichzelf zo de markt uit vergeleken met bestaande bouw. Schaarste heeft te maken met politieke beslissingen.
Daarbij heeft de gemeente een enigszins zwalkend beleid in kamerverhuur, door overlast en verpaupering in de wijken. Vergunningen voor onttrekking werden bemoeilijkt, wat leidde tot onzekerheid voor eigenaren. De gemeente heeft duidelijkheid gecreëerd door te stoppen met dit soort vergunningen maar grootschalige bouw voor studenten te stimuleren, hier zit de oplossing in voor studenten..
Vraag uit de deelnemers: hoe kun je goedkoper bouwen.
Antw: er worden prefab woningen ontwikkeld, in fabrieken -en niet op bouwplaatsen- worden grote delen, bv gemetselde gevelelementen van hoogwaardige woningen maar goedkope woningen gebouwd. Bouwkosten worden hierdoor fors lager.
Reactie op de opmerking van Pieter Bregman: Kleine beleggers in de stad hebben 1 a 2 huisjes gekocht voor de verhuur omdat de bank geen rente betaald over tegoeden en men dus de noodzaak voelt om er iets anders mee te doen. Rendementen voor de woningmarkt zijn echter erg laag bij kleine 1 à 2 kleine huizen,, door leegstand, onderhoud etc. Het verschil is echt alleen te maken door te bouwen.
Op de vraag van Hans Paul of de aanpak in studentenhuisvesting genoeg levert meldt Pieter Bregman dat de gemeente daar op de goede weg zit, er is een woonvisie, nieuwbouw wordt opgeleverd, de wijken worden ontlast. Door Corona is de vraag misschien afgevlakt, de hoge prijzen werken niet meer en er is veel aanbod in semi-zelfstandige woonvormen. Bouwen voor jongeren is succesvol, het volgende punt is nu bouwen voor ouderen en gezinnen.
Lieke Schouten gaat in op het beleid van de gemeente, en constateert dat uitgegaan wordt van 30% sociale woningbouw in de hele gemeente. Helaas is dat niet op wijkniveau of voor specifieke projecten bestemd. Een gemiste kans, de ongedeelde, inclusieve stad zoals Pieter Bregman die voor ogen heeft zal hiermee niet gerealiseerd worden, Meerstad wordt gewoon een rijke wijk. De GroenLinks fractie vindt dat hier stevige keuzes gemaakt moeten worden, het % sociale huurwoningen moet omhoog, maar moet ook beter worden verdeeld. Verkoop van huurwoningen in Vinkhuizen is bv prima, als het maar ten bate is van sociale huur elders. Voor de langere termijn moet worden vastgelegd voor welke doelgroepen op welke plekken wordt gebouwd.
Op de vraag van Hans Paul of dit veroorzaakt wordt doordat de grondprijzen te duur zijn stelt Pieter Bregman dat de gemeente er nog op toe legt doordat ze zorgt voor de voorzieningen, de infrastructuur, zodat het aantrekkelijk is voor de commerciële markt. Het gaat er meer om dat de kaders op stedelijk niveau worden vastgelegd. Het gaat in de projectontwikkeling om erg lange termijnen en megadeals. Als de economie in elkaar zakt kan het plan zo de prullenbak in. Het gezamenlijke, ook met commerciële partijen afgestemde perspectief moet niet gaan voor het snelle geld maar voor duurzaamheid op de lange termijn.
Vanuit de deelnemers komt de vraag of de gemeente zelf niet kan bouwen, Daan constateert dat er nog steeds gemeenten zijn die zelf bouwen, ook nieuwbouw. Wettelijk lijkt het dus wel degelijk te kunnen. Bij Pieter Bregman is dit niet bekend, in Groningen heeft de gemeente ong 30 jaar geleden haar woningen verdeeld over de corporaties.
Op de vraag of de kavels voor sociale bouw niet goedkoper kunnen constateert hij dat dit wordt gezien als concurrentievervalsing. Corporaties zouden geld moeten verdienen met verkoop of bouw, maar zijn corporatie Nijestee heeft nooit geld verdiend aan de verkoop van huurwoningen of op de bouw van koopwoningen in bv Piccardthof of Klein Martijn, maar bouwde juist in een wijk als Vinkhuizen omdat het goed is dat daar ook koopwoningen staan. Hier hebben corporaties samengewerkt met de gemeente vanuit gemeenschappelijk belang.
Hans Paul brengt de kwestie van veranderende mobiliteit in, nu ook door Corona. In plaats van de trek naar de stad ontstaat nu dat mensen minder afhankelijk zijn om in de buurt van het werk te wonen. Frank Olderode stelt dat Groningen altijd wordt gezien als een heel dynamische stad die veel te bieden heeft. De stadse uitstraling heeft een heel grote aantrekkingskracht op mensen die in het noorden komen werken. Maar de woningmarkt is zwaar overspannen dus veel stellen en gezinnen komen niet aan bod, die gaan wel om zich heen kijken. Maar nu door corona, nu het thuiswerken veel normaler wordt, komen ook mensen uit het westen hier naar een huis kijken omdat ze veel meer woongenot krijgen voor hun daar verkochte huis.
Pieter Bregman vult aan dat nu ook ombouwen van kantoorgebouwen goede opties worden, nu alle ruimte niet meer als werkruimte nodig is. De veranderingen blijven de komende tijd wel, dus het krijgt kans.
Met deze conclusies en veel dank aan de sprekers sluit Hans Paul de zeer informatieve en zelfs erg leerzame avond af.